申城商业地产蓄势修复，2023年市场需求回暖趋势可期

1月10日，仲量联行2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望，办公楼市场整体的租赁需求仍显谨慎，零售物业市场仍保持稳健，长租公寓租赁需求保持稳健。

办公楼市场将蓄势复苏

受防疫影响，上海办公楼市场放缓，四季度净吸纳量录得9.5万平方米，2022 年全年共计录得52.4万平方米。防疫常态化导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事黄臻表示：“大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业，与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。”此外，2022年的租金复苏进程缓慢，四季度中央商务区租金环比下降 0.9%，而前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺。

展望2023年，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。

核心商圈首层租金环比下降

2022年，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘焙品牌租赁需求也较为活跃。”

四季度核心商圈有2个项目——张园（西区）和MOHO入市，共交付100000平方米。张园（西区）经过四年的改造于2022年11月底开业，其经过修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。第四季度核心商圈空置率上涨0.6个百分点至14.3%。2022全年核心商圈有4个项目入市，共计159000平方米。

第四季度核心商圈首层租金环比下降1.3%，较前一季度降幅收窄，全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首层租金环比下降1.5%，在空置持续上升的压力下，全年租金同比下跌8.0%。

市场活动有望于2023年第二至第三季度逐渐恢复，在此之前品牌将持续采取观望态度。因此，整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。

展望2023年，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。

长租公寓平均入住率达86.3%

2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的黏性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”

2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%。预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示，上海已迎接走出本轮疫情的曙光，为恢复市场信心与商业活动的奠定了良好的基础。

新民晚报记者 杨玉红

‍

‍