童大焕：事后追认的小产权房其实是富人的游戏

2009-05-31 20:36来源：新民网作者：童大焕进入论坛共 0 条评论

《中国保险报》

评论主编

童大焕

　　深圳市人大近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。（《重庆晚报》5月31日报道）

　　其实，目前该《处理决定》的实施细则尚未公布，细则公布之日，才是小产权房合法化的关键时间点。不论怎样，在保护民众合法权利的大趋势下，这是一个迟来太久的好消息。但是，笔者还是有一些担忧，如果小产权房的合法化问题只是处在被事后追认的尴尬地位上，那么不仅有可能形成政策的不公平（前期的得到追认，后来者仍然不合法），而且小产权房比普通商品房价格低再多，也仍然只是富人的游戏。真正的城乡低收入阶层，无法分享其由于土地价格低廉带来的低房价成果，导致小产权房的合法化无助于城市化，无助于低收入阶层以更低的成本获得城市的“永久居住证”。

　　如果小产权房的合法性问题在交易前和交易过程中不能得到确认，那么，全款购买就是其唯一途径，这样一来，购买者绝大多数并非真正的城乡低收入阶层，而是中高收入阶层——由于小产权房不能按揭贷款，虽然其单价比商品房低很多（实践表明它是普通商品房价格的一半甚至更低），但实际上一次性要付的款往往比同地区商品房的首付高得多，有能力购买的人，经济实力往往比普通商品房购买者还高。这一点，希望有关部门充分考虑到。虽然没有政策的故意，但政策制定者一定要事前考虑到后果，事后追认制度事实上就是对穷人的排挤之路。很显然，从深圳市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的文件名称中就可以知道，这仍然只是一个临时性的事后追认性质的做法。因此，对它的估计和评价不宜过高。未来的小产权房之路何去何从，也仍然是个未知数。

　　另一个担忧是，以地方临时性规章制度的方法来解决小产权房的问题，那么会不会加剧地方政府自由裁量的权力？具体说来，就是有乡村等基层政府支持的小产权房建设事后得到追认的可能性比较大，而农民自发自主的建设则不仅追认的可能性较小，甚至有时面临着被拆除的危险。这个可能性是存在的，因为标准掌握在地方政府手里，而非法律限制。这样，即使小产权房事后追认的口子打开了，最大的得利者也未必是拥有宅基地和农村建设用地的农民，而更有可能是有权力背景的开发商和基层政府及官员，甚至有可能出现农民的利益反而受损的情况，例如农民不得不将自己建的小产权房低价转让给基层政府官员。类似的情况在政府主导的农村土地流转中其实并不鲜见。

　　小产权房问题是事关农民宅基地和建设用地基本财产权的问题，应该由法律加以确认和事前保障。前不久中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出，农民住房空置率已经高达30%左右，而农民的宅基地事实上已进入市场，“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，相关政策应及时做出调整，以适应现实变化，现行法规应适应形势做出修订。在此，我们热切期待着，以法律的进步推动农民财产权的保护和社会的进步。

（新民网编辑：刘景）