下跌四成浦东写字楼租金持续走低

　　相比住宅市场的火热，商业地产依然低迷不振，随着外资金融机构的撤退，写字楼的空置率上升，租金继续走低，同时一直被看好的购物中心，也因为上半年的集中供应，租金出现了下跌。

　　写字楼市场

　　甲级写字楼租金继续走软

　　虽然国内经济似乎回稳，但由于外部经济环境尚未有明显转好迹象，2009年下半年上海甲级写字楼市场将延续上半年的下滑态势。

　　高力国际近日发布的2009上半年度物业报告显示，尽管近来部分内资租户，特别是内资金融机构寻求扩张办公面积，但在很大程度上会被外资租户的需求下滑所抵消。而外资企业是甲级写字楼的主要租户。因此下半年整体租赁面积预计将持平或至多有小幅增长。另一方面，下半年以至2010年供应将非常充裕，如新鸿基汇丰银行大楼、二十一世纪大厦和保利广场都将于下半年竣工交付，带来超过15万平方米的办公面积。预计2009年年底供需失衡将推高空置率至20％以上，而2010年新增供应将进一步增加。

　　需求的疲软对租金方面起到负面影响，到2009年年底，平均租金将下调至人民币每天每平米6元左右的水平，且空置率上升将令2010年租金继续走软。由于市场调整已在业主与租户预期之内，应不会出现类似去年4季度租金急促下滑的情况。由于2009年约60％的新增供应集中在陆家嘴，因此预计下半年乃至2010年陆家嘴平均租金跌幅将超过全市平均水平。

　　浦东租金同比08顶峰下跌超四成

　　虽然租金跌幅是主基调，但是跌幅大小存在不同，总体来说浦西跌幅大于浦东。仲量联行发布的二季度报告显示，办公楼租金跌幅浦西大于浦东。报告显示，2009年二季度浦东租金环比下跌8.5%，跌幅小于浦西的环比10.5%，这也使得浦西与浦东的租金差距有所缩小，平均租金分别为每天每平方米人民币6.6元和6.1元。与去年峰顶时的租金相比，浦西租金已下跌29.6%，而浦东则已达到43.3%。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，随着新项目竣工日期的延迟，预期未来几个季度的租金下降会明显放缓。但是，由于整个中央商务区内空置率居高不下，浦东和浦西分别为20%和9%，再加上来自非中心区域新完工的甲级办公楼的竞争，租金反弹仍需时日。

　　商铺市场

　　新兴商圈租金下挫明显

　　除了办公楼租金下调之外，购物中心的租金也因为空置率的上升近期首次出现下跌。

　　高力国际发布的《2009上海零售物业市场》报告显示，2009上半年优质购物中心的新增供应显著增加，包括位于浦东的96广场与浦西普陀区的长寿商业广场等，共计141,000平米。黑石收购长寿商业广场后将之命名为调频壹并已于5月开始试营业，以国际连锁时尚品牌的组合吸引区域消费者。虽然大部分国际品牌延缓在上海的扩张策略，但于上半年仍可以看到一些高端商场内有部分品牌扩张店面。此外，新兴区域新增供应使得2009上半年整体空置率较高，目前至10.5%。同期传统商圈一部分购物中心的改建翻新，如淮海中路的力宝广场、香港广场等，以及豫园的豫龙坊及曹家渡的悦达芳汇广场纷纷进行翻新或租户调整，因而推高了市场空置率。

　　仲量联行报告也指出，二季度优质商铺首层平均租金下降2.4%。出于对零售消费能否持续增长顾虑的加深，以及零售商缩小扩张规模，一些业主降低了租金预期。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，在历经多年的租金上扬后，2009年上半年上海购物中心租金水平首次出现下探，目前租金较半年前下降2.7%，底层租金平均为每平米每天人民币32.2元。传统商圈由于相对更为成熟，经营状况易于预测，出于避险考虑，品牌经营者对于传统商圈的物业更为偏爱，世博会的临近也使中心城区物业更具吸引力，平均租金与半年前大致持平。相反，受累于商家的进驻意愿降低，新兴商圈内物业租金回调相对较为明显，半年下挫4.7%。