金桂苑顶楼违建十多年岿然不动，只因“一句话”所以“牛”？

近日，徐汇区虹漕南路99弄金桂苑多位居民向新民晚报“新民帮侬忙”栏目反映，小区进行外墙和屋顶整体综合改造，屋顶多处违建成为焦点。居民担心：这些十多年岿然不动的“空中楼阁”如果还是拆不了的话，是否会造成屋面防水工程无法“全覆盖”，让政府花费巨资的“惠民工程”在效果上治标难治本？

图说：金桂苑小区  陈浩 摄（下同）

存量违建？

5月18日下午，记者来到金桂苑小区实地走访。

金桂苑共有6栋居民楼，目前，小区正在进行外墙和屋顶的“三旧三新”改造。这次工程政府投资总额为3420万元，对小区来说是千载难逢的福利。内容包括：6幢楼外立面修缮、屋面防水改造、地下电气管线铺设改造及路面修缮等。

记者看到，小区外墙原本贴的是面砖，颜色偏灰，显旧。如今，脚手架依墙而建，部分楼栋的外墙重新做了除患、防水后，又改用弹性涂料，已经粉刷一新。

图说：小区正在进行外墙和屋顶的“三旧三新”改造

4号楼的修缮还未启动。记者登上4号楼，来到顶楼，违法搭建的情况一目了然。

该楼共24层，1-23层每层6户，但24层（顶楼）则是4户。原来，开发商在建设时，C室、D室只建到23层，24层是空着的，于是楼顶有了两个大平台。

23D室楼上的平台，是一个空旷的平台，平台上什么东西也没有。而23C室楼上的平台，却搭出了一大间房。

据物业公司工程部一名工作人员介绍，23C楼上的平台，是被24B室“收编”的。该平台有专门的入户门，进内，是个房间（楼下就是23C的厨房和卫生间），再往外走，就是平台（楼下是23C的卧室和客厅）。平台上搭出约50平方米的违建后，这里就自成一家，俨然是空中再建出了一套24C室。随后24B室将自家大门封了，在内与违建房打通。

有小区居民针对此事曾向有关方面反映，2021年，徐汇区人民政府在一份“办结答复”中提到，“搭建为存量，不属于六必拆范围，缓拆”。

图说：4号楼的修缮还未启动

合同保驾？

为什么4号楼顶楼的违建会被定性为存量违建？

据小区多位居民介绍，24B室业主曾表示，其当初购房时，以数万元的价格，向开发商买下了楼顶平台的“永久使用权”，所以这是他家的平台。这一内容还写入了当时的购房预售合同的补充条款中。他的搭建“有理”。

这个合同到底是怎么回事？其他居民表示都没看到过。

不过，金桂苑小区居委会工作人员张女士向记者表示，她看到过24B室与开发商的合同条款。她说，当时顶楼的房子不好卖，出于这个原因，开发商在销售24层顶楼房子时，给出了一定的“福利”。其实小区楼顶搭违的，并非一家，共有3处楼顶平台违法搭建，3户业主均称，是以5万-7万元的价格向开发商“买下”了顶楼平台。徐汇区人民政府在上述那份“办结答复”中也提到，“经城管现场查看，经业主提供的合同显示，此平台属于业主所有”，“不认定更换平台门违法”。

5月22日，记者看到了24B室的一页合同，手写条款，约定乙方对平台“具有永久使用权”。

图说：23D室楼上的平台空旷，而23C室楼上的平台却搭出了一大间房

自证违约？

3户顶楼业主与开发商的合同是否有效，成了争议的焦点。小区业委会质疑：开发商可以出售楼顶的使用权吗？业主签了协议就可以自由使用楼顶平台吗？显然是“不”。

小区业委会主任马先生向记者表示，顶楼的楼面使用权应当属于整栋楼业主共有。开发商无权将其转让给某一业主。这种出让行为，不仅侵害了其他业主对公用平台的使用权，也妨碍了物业服务公司对部分公用设施的养护、维修等物业服务工作。开发商是此事的“主要过错方”。

小区不少居民也认为，平台上的搭建是私自搭建，不在24B室的房屋产权登记范围内，属于违建，应予拆除。

居民们还向记者表示，如果仔细阅读4号楼24B室的合同，其实能发现对方自证“违约”了。因为合同中写明，“乙方不得单独对平台和平台上的小间出售及出租”，“乙方不得在允许范围之外搭建筑物”。对方的搭违行为未得到允许。“显然。就算你拥有使用权，也是不能搭建违法建筑的。”

相关部门的态度则相对不那么“激烈”。居委会张女士表示，24B业主是1999年一手房购入的，并无转售。开发商的做法在现在来看肯定涉嫌违法了，但当时是否违规，是有争议的。康健街道拆违办也表示，该违建的性质就是“违建”，无疑的，但以前缺少明确的法规和执法部门处置。

图说：违法搭建

工程阻碍？

居民们为什么紧盯小区里的违法搭建？是出于对漏水问题的普遍担忧。

居民们表示，小区1997年交房，这些年陆续爆发漏水事件。为了筑漏，零星的补漏一直在做，为此外墙也成了“大花脸”。就拿4号楼违建楼下的23C室来说，漏水一度也是难言的痛。当时23C室漏水严重，墙上都滴水。“与漏水相关的维修项多，导致多栋楼的维修基金已经见底。”业委会透露。

政府出资，对金桂苑进行整体改造的消息传出后，居民欢呼雀跃，然而，由于屋顶的违法建筑的存在，居民们也有点担心：这次屋顶的工程，是把原有的防水层、隔热层全部铲掉，重新做新的，违建岿然不动，占着地方，顶楼的防水工程就不能全覆盖，效果将大打折扣，脚手架构建的搭建也会受到一定影响。

5月18日，记者在现场走访时，5号楼楼顶已经开始施工，但5号楼顶的2个违建依旧在原地。

执法不力？

金桂苑拆违为何停滞不前？康健街道拆违办工作人员介绍，4号楼的违建是存量违建，之所以迟迟未拆，是因为该室业主十多年来一直在国外，无法联系。“执法过程中的所有文书均无法送达，一时无法实施拆除。”记者问，该户房产由房主亲友看顾，出租给他人，这种情况下，有亲友，有租客，也联系不到吗？对方表示：联系不到，无法处理。

记者查询到，2009年施行的《上海市拆除违法建筑若干规定》明确规定：“拆违实施部门应当依法将责令限期拆除决定送达当事人，并予以公告。当事人难以确定或者难以送达的，可以采用通告形式，告示期限自通告发布之日起不少于十日。”但拆违办表示，目前24B室房主的身份信息（姓名、身份证号码、手机号码等）不能确定，也就是说，搭违的主体还不能确认。此外，违法搭建的事实也未确认，甚至不知道其是哪一年搭的。拆违的第一步就卡了壳。虽然本市规定了可采取“通告形式”，但房主人在国外，不能确保他能看到，所以不能发通告。

拆违办工作人员表示，“我们要走法定程序，但遇到了一些阻碍。很多东西现在确定不了。没有笔录，违建基本情况也是不清楚的。目前只能确认这是个违法建筑，但什么时候搭的，谁搭的，基本事实认定存在问题，无法形成证据链。”对方坚持：将根据法律程序继续走下去，还是要想办法与对方取得联系。

根据拆违的一般流程，执法部门接到举报后，要现场查看，查询产权资料，然后约谈当事人，责令整改拆除，二次约谈和通告仍未拆，可进入法院判决和强制拆除阶段。如果每个环节都不顺利，最终走到强制拆除环节，保守估计是一年。而拆违办担心，最基本的违建情况“含糊”，法院不会立案。

针对拆违办的说法，居民们认为“执法不力”“敷衍执法”。

截至目前，3家违法搭建的人家表示“配合施工”，但这个配合，并不是完全拆除违法建筑的意思。有搭违业主表示，不愿主动拆除，除非有法律判定文书。

拆违办表示：“只要是违建，按程序都是应该拆的。目前这3户已限制交易，限制户籍入户。”此事将走向何方？本报将予关注。

新民晚报记者 陈浩