摊开“明白账”赢得“赞成票” 闵行区七宝试水物业服务费根据成本变化定期微调新模式丨物业面面观 小区大家“圆”（13）

新民晚报“上海时刻”出品

图说：华景花苑建立了根据成本变化逐年调整物业服务费的调价机制 新民晚报记者 杨玉红 摄（下同）

　　闵行区七宝镇华景花苑是一个已建成近30年的小区，房子老，规模小。这样的小区，要把物业服务搞好属实不易。但是也正是这个小区，不仅保持了不错的物业服务品质，还建立了根据成本变化逐年调整物业服务费的调价机制。他们有什么秘诀吗？

　　新聘物业托底

　　华景花苑位于航北路35弄，是建于1996年的商品房与售后公房混合型小区，只有22个门栋274户居民。当初由于收费标准低，物业服务每况愈下，为此，2015年时，小区的物业服务费由0.45元/平方米调整为0.8元/平方米，但是原物业并未因此提高服务质量，还压缩人员岗位。居民黄明康回忆，家里马桶堵塞，物业公司叫来“马路游击队”，疏通一次100元，居民们叫苦不迭，纷纷要求原物业企业退出。

　　在七宝镇相关部门协调下，春晖物业公司入驻小区，提供托底物业服务。春晖物业配齐保安、保洁、维修等服务人员，并亮出了“应急报修5分钟响应、20分钟到现场”的服务承诺，小区物业服务明显改善。此后，在居民区党支部监督下，业委会组织召开业主大会，正式聘请春晖物业为小区提供物业服务。

　　成本逐年增加

　　但是由于用工成本增加，春晖物业也感受到了财务压力。2017年，春晖物业向业委会提出了调整物业服务费的申请。春晖物业副总经理赵建荣说：“微型小区的物业服务很难实现收支平衡。我们想通过调费稳定物业服务队伍。同时，我们公开公示账本，接受业主监督。”

　　该小区第二届业委会委员张鹏林说，针对小区的实际情况，居委会、业委会和物业企业一起讨论形成了一个方案，考虑到人工成本在物业服务成本中占比高，随着每年最低工资标准的提高，物业企业发放的人员工资也会相应增加，可以把这部分增加的费用分摊到物业服务费里。“简单测算一下，对应上海最低工资标准，每平方米物业管理费大概上调0.02元—0.03元。这一调价方案于2017年年底通过表决。”

　　2022年，春晖物业和小区业委会商量签订新一轮物业服务合同时，考虑进一步明确物业服务费调价机制，即按照每逢上海市最低工资标准调整，则以“（最低工资标准提高额度+福利增加额度）×小区服务管理人数÷小区总面积”的方式，相应调整物业费标准，并将这一机制写入小区物业服务合同。

　　微调赢得理解

　　小区第三届业委会主任姚雪萍坦言，在确定将物业服务费调整机制写入合同时，他们多次召开楼组长、居民代表会议，说明利弊。“与其让物业服务企业暗地里降低服务标准，还不如将小区物业服务账本摊在桌面上算‘明白账’。”2022年12月底，业委会组织召开业主大会对调价方案表决，80.15%的业主投了“赞成票”。

　　七宝镇充分总结华景花苑等小区物业服务收费调整中的经验做法，系统梳理区域内存在类似问题的小区情况，依托“红色物业”提质升级，各居民区党组织发挥“领头雁”作用，引领“三驾马车”协同共治的机制，积极指导小区业委会、物业服务企业，因案施策，通过公开协商，科学、规范、有序地调整物业服务收费标准。去年以来，辖区内已有10余个小区完成了物业服务费调价工作。

　　另据了解，为更好地指导区域内住宅小区物业服务费调价工作，2023年闵行区房管部门编写了《闵行区住宅物业收费标准调整指导手册》和《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》，对住宅物业费调价工作进行全流程、全要素、全方位的说明及阐述，为住宅小区物业费调价工作常态化、规范、有序、高效开展提供参考。

　　新民晚报记者 杨玉红