微更新暖人心 物业费调价获支持 宝山区探索小区物业全流程监管机制解难题丨物业面面观（38）

图说：嘉华苑小区 新民晚报记者 杨玉红 摄（下同）

部分小区物业费多年未调整，陷入“低价低服务”的不良循环。小区物业费调价难在哪里？什么才是“质价相符”的物业服务？宝山区大场镇嘉华苑小区通过一年多努力，顺利商议并通过了物业费调价方案，率先构建起小区物业全流程监管机制，为解决此类问题提供了范例。

微改造赢得信任

物业费调整，先提价还是先提质？嘉华苑的“三驾马车”给出了创新思路：先对小区进行微更新，赢得更多业主的信任和支持。

嘉华苑是一个商品房、售后房混合的小区，由于物业费十多年未调整，物业企业通过减少工作人员等方式压缩运营成本。嘉华苑小区业委会主任孙建敏介绍，2020年开始，小区“三驾马车”通过各种会议介绍小区物业运营困难，不间断地开展楼道粉刷、监控系统改造、楼幢门更新、绿化带道路翻新等。

“小区内有部分售后房，为此，居委会、业委会通过多个渠道申请‘美丽家园’项目。”大华二村嘉华苑居民区党总支书记黄佳婕介绍，最近两年，小区内新增了微型消防站、无线烟感报警器，升级了智能垃圾箱房、电动自行车集中充电区等设施设备；小区业委会对售后房居民楼区域塌陷路面进行改造、补种绿植等，大幅提升了小区的居住环境。

调价方案共商议

物业费到底要不要涨、涨多少？今年，小区启动物业费调价工作后，邀请了第三方评估公司对小区物业服务标准价格评估，测算运营成本，为调价提供重要依据。

“我们在商议物业费调价方案时，制定了一个‘小步走’的调价方案。”孙建敏详细说。小区“三驾马车”和业主代表多轮商议后的方案是，约定物业的服务期限为4年，分“三小步”调价，即2025年上调0.09元/平方米，2027年上调0.06元/平方米，2028年上调0.05元/平方米；商铺4年上调0.5元/平方米，2025上调0.3元/平方米，2027调0.1元/平方米，2028调0.1元/平方米。“今年9月初，小区全体业主大会通过了调价方案，将于明年1月1日实施。”

大华物业派驻嘉华苑的项目经理杨志连透露道，物业费收缴率已超过90%，预计今年年底达到95%。

探索全流程监管

嘉华苑小区物业费调整是宝山区探索“质价相符”物业管理新机制的一个缩影。宝山区房管局物业科科长杨辰星介绍，宝山区努力探索建立物业全流程监管的模式。首先，在物业企业承接项目前，房管部门会对物业企业进行警示谈话，做好物业企业的“引路人”。第二，对小区物业管理建立综合评价，结果通报给相关小区业委会、居委会。第三，为物业企业发展营造良好的发展空间。

新民晚报记者 杨玉红