上海城市更新报告③ | 吴淞创新城：最大工业历史风貌区综合性更新

图说：在吴淞创新城，老工业区华丽转身，科创园星罗棋布，吸引年轻人来此求职创业 新民晚报记者 陈梦泽 摄（下同）

吴淞创新城，地处长江、黄浦江和蕰藻浜交汇处，东至同济路—黄浦江，西至江杨北路—虎林路，南至长江西路—军工路，北至友谊路，共26平方公里，是上海市转型区域中面积最大、条件最好、配套最全的一块不可多得的“大衣料子”。域内蕰藻浜和黄浦江岸线绵长，拥有上海市最大的工业历史风貌区，自然生态和历史人文资源得天独厚。目前，吴淞创新城正以新材料、新硬件和新经济“三新”产业为引领，全力打造世界级长三角科创中心。

      吴淞，枕江襟海，素有“重洋门户”之称，自古是军事要塞、天然良港，拥有“江海明珠”之美誉，是上海的海上门户。
　　“百年开埠、百年市政、百年工业、百年军事、百年教育”都曾是这片土地的高光时刻。从清朝、民国时期的两次自主开埠，到中国近现代工业的兴起；从中国第一条铁路吴淞铁路的诞生，到复旦公学、同济大学初设于此，成为上海最早的大学城；还有一批又一批舍身抗击外敌入侵的仁人志士，在这里前仆后继。吴淞，见证了上海近现代的发展史。
      江水浩浩荡荡，裹挟着百年的历史，拍打在吴淞岸上。当前的吴淞，正迎来又一个百年难遇的发展机遇。它将以“创新”为名，跃升至“北转型”的关键位置，不仅要助推宝山打造科创中心主阵地，更将成为上海未来城市经济发展的“一极”。
      当沉寂多年的吴淞，掸去身上尘土，再次站上时代的舞台，挑战接踵而至。面对区域内土地使用和权属关系复杂的现状，能否捋清历史遗留问题？面对老工业园区内大量的工业遗迹、历史建筑，如何处理好新与旧的关系？面对复杂严峻的经济形势和竞争激烈的优质产业资源，如何踩准时机引入新兴资源？在未来3年可预期投资已超过700亿元的大手笔面前，又该如何撬动各方社会资本，让金融“水渠”源源不断？
      城市更新，是存量时代转型发展的必然选择，也是百年吴淞重新荣耀的必经之路。但重振之路从来都不好走，不只有鲜花和掌声，也会有许多的荆棘与伤痛。而今迈步从头越，道阻且长，唯有久久为功。

1、“铁锈地带”艰难起飞

盛夏午后，骄阳似火，宝武不锈钢厂区里一片寂静。

驾车而入，曾经热火朝天的厂房如今墙头斑驳，在阳光下静静伫立。两边的路牌有些蒙尘，但依旧能看清带着时代烙印的内部路名：不锈钢大道、热轧五路、钢四路……

经过全新打造的钢铁会博中心，见到几幢废弃的办公楼和食堂，愈往里走，林木愈深，从绿化带里生出蓬蓬杂草。突然遇到一长排停在路边的集卡，原来有集装箱堆场“躲”在厂区深处。

这里，是吴淞当下的一个缩影。

从百舸争流的吴淞港，到热火朝天的吴淞钢，再到归于沉寂的“铁锈地带”，面对打造“吴淞创新城”的历史机遇，吴淞如何挣脱昨日的旧土陈烟，创造涅槃而出的崭新未来？摆在吴淞人面前的，是挑战，是机遇，更是亟待摆脱的发展之困，和必须正视的转型之难。

　　 也曾钢花绚烂，也曾旧土陈烟

吴淞地区的发展，伴随着中国近现代工业的成长。

1958年，吴淞地区被列为上海十大近郊工业区之一，全市一批冶金、化工、纺织、机电、造纸等重大建设项目纷纷落户。特别是上钢一厂经过大规模的基础建设和技术改造，成为华东地区最大的钢铁厂；公私合营而来的上棉八厂，则以11万棉纱纺锭、1700多台织布机的规模，开启了它在纺织史上的高光时刻。

工厂进来了，工人住宅区和市政配套设施开始不断完善，吴淞地区面貌一新。“1958年，我父亲所在的上海玻璃仪器厂搬到了吴淞。1959年底，仅仅用了95天，张庙一条街建起成片的工人新村，我们家在第二年分到了一套新房。”站在展板前，吴淞工业区展示馆馆长王捷健指着一张老照片告诉记者：“你看，这就是张庙一条街的街景，从这个角度看出去，恰是我家的方位，小时候，我最喜欢在阳台上边吃饭边看景。”

从黄浦区的万竹街搬到宝山区的张庙一条街，彼时的王捷健只有6岁。这条60多年前的“网红街”，是世界了解中国、了解上海市民生活的一扇窗口。以“春光这边独好”为名的春光饭店，和街上的巨龙百货商场、东方食品店一样，经常接待外宾。

图说：黄才根（右）和老同事回到工作多年的春光饭店，感慨良多

上世纪七八十年代，黄才根在春光饭店做经理，他记得很清楚，张庙一条街又直又宽，路灯线、水管、煤气管都埋在地下，漂亮极了。“我们接待过日本、法国等多国参观团，不过大部分顾客还是工人兄弟、卡车司机，一到中午，隔壁马路上就停满了大卡车。”

1978年12月23日，宝钢一号高炉打下了第一根桩，宝山钢铁总厂正式动工兴建。这一天是党的十一届三中全会公报发表的日子，在改革开放大潮的推动下，吴淞被列为上海市重点建设的北翼，重点发展钢铁和能源，进入新一轮突飞猛进阶段。

年近九十岁的上钢五厂老厂长侯树庭还记得，当时的上钢五厂是一个两万人的大厂子，年产钢129万吨，上缴利润2亿多元，和隔壁邻居上棉八厂一样，是吴淞地区的支柱型企业。“我们两家是吴淞最大的工厂，专门有一条公交线路，是为两个厂子员工上下班而开通的。”

图说：陈汝琦现住的小区临近江边，在阳台上便能看见往来的船只

“我做老师的时候，曾经脱岗两个月，去工厂里做机修工助手，向工人阶级学习。”今年78岁的陈汝琦是土生土长的吴淞人，老伴在上棉八厂的精纺车间工作了32年，对这片土地的荣光记忆犹新，“吴淞老街商业繁荣，吴淞码头汽笛声声，热闹非凡”。

钢花绚烂、纺锭翻飞，上世纪的吴淞工业区燃烧着自己，发挥着热量。但在熊熊烈火中，五色飞烟也腾空而起，埋下发展隐患。“宝山人民命真苦，一天要吸三两土。白天吸不够，晚上接着补。”王捷健说，当时的吴淞工业区看不到蓝天白云，不同工厂排放出来的烟雾遮蔽了天空。展示馆所在的铁合金厂，曾是上海污染最严重的工厂，巨大的除尘塔至今留在原地警示后人。

1998年，上海市吴淞工业区整治工作全面启动。一手抓结构调整、工艺提升，一手抓关停并转、就地治污，直到2005年底，花了整整330亿元完成了环境整治。而在此期间，17家重污染企业和40条生产线被关停，涉及职工总数25661人。

　　 闲下来的厂房，多起来的堆场

抖落一身的尘土，吴淞工业区仍有逃不脱的危机。传统工业区的产业结构，逐渐和上海城市经济发展的步调不一致，曾经引以为傲的“大炼钢铁”成为过剩产能，国营纺织厂也受到市场经济的冲击……

本世纪初，吴淞工业区的机器轰鸣声逐渐低弱下来，企业关停并转、产业工人下岗转岗的悲壮大戏，在这片土地上演。但是，工厂倒闭并不意味着厂房倒闭，几百万乃至几千万平方米的闲置、空置厂房又将如何利用？

“上棉八厂关掉后，留下来一个40多人的团队，包括厂区的管理人员和保安、保洁。这些人怎么养活自己？”和王捷健一样，周荣进也是“吴淞二代”。1982年他从部队退伍，接替母亲进入上棉八厂，一开始做党委秘书，后来调去了资产管理部，是留下来处置老厂房的员工之一。

“公司内部有两种意见，一是拆除厂房，开发商品房，因为下岗工人安置分流要钱，企业生产经营要钱，新项目投资也要钱，建商品房是来钱最快的。二是保留改造成为文创园，谋取更长远的收益。”他告诉记者，当时的宝山区政府当机立断，把上棉八厂申报为优秀历史保护建筑，一下子保下了整个厂区。拆除是不可能的了，但重新开发是需要过程的。

为了生存，这里的产业定位一度是缺失的。“饭店、菜场、夜总会、群租房、婚礼会馆……不管你是什么业态，只要付租金就能进来。最早的三五年，我们就是这样过来的。”

事实上，在很长一段时期，吴淞工业区大大小小的老厂房都是这种状态：要么是“给钱就借”，要么是闲置空置。低能级、高污染的“五小”企业，还有集装箱堆场、集卡停车场因此集聚，导致地区产业能级落后，城市环境也变得脏乱差。

很多周边居民都见过这样的场景：杂草丛生、沙石遍布的荒地上，到处是被机械臂吊来拖去的大型集装箱；装着金属边角料、废旧纸箱的集卡跑在马路上，奔向大大小小的仓库堆场……烟囱、集卡、堆场，成为吴淞的一个标签，产业“黑、重、硬、脏、乱、危”问题严重，是上海其他地区难以想象的。

　　 号角已吹响，“一呼”期待“百应”

到了2018年，又一个20年过去了。这一年，桃浦、南大、吴淞、高桥和吴泾，被列为上海五大重点转型区域。3年后，在构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的上海城市空间新格局的规划中，吴淞再一次被点名。

迎着发展的号角，2021年，上海吴淞开发建设有限公司成立，王家道从宝山滨江提升工程抽身而来，担任公司总经理。“你看，对面就是特钢区域的‘小三件套’，180米高楼共36层，现在已经造到了20层，还有150米、120米的超高层写字楼也将开工。”他的办公室就位于同济路上，和特钢区域面对面，每天都能看到工地进展。

这样的场景，来之不易。更多的攻坚，还在路上。

城市更新是一项复杂的社会系统综合工程。对于吴淞创新城而言，一头是政府下定决心要更新，但必须依靠企业的主观能动性，一头是企业虽有意愿去更新，但现实的分歧难以回避。“振臂一呼”之后，谁能来回应？

“我是做建设出身的，原来做项目工程，只要会干。两年前到了吴淞，还要学沟通，得能说会道。”王家道一边自嘲，一边“诉苦”。他告诉记者，26平方公里的吴淞创新城里，有300多家央企、国企和民企，利益主体分散导致利益协调和平衡困难，不是每家企业都有转型意愿或者转型能力。怎么办？一家一家地“磨”。

“即便是资源雄厚的企业，也存在转型意愿不足的问题。”他说，吴淞创新城的每一寸土地都有产权，但地块之间犬牙交错，土地权属套叠严重，在城市更新的过程中，往往在理清地块边界、确认土地权属的第一步，就要花很多精力和时间。对于转型意愿本来就不强烈的企业来说，这既是实打实的难点，也是顺理成章的托词。

更难的在后头。一种是企业有转型意愿，但其主业和吴淞创新城的城市更新方向不一致。比方说中铝集团，它是一家生产型央企，曾经提出来要保留工业用地方式，做高精度铜箔生产。但这与上海想要的总部型、研发型、创新型等城市经济功能的定位并不吻合，怎么转还得具体谈。还有一种是企业缺乏转型意愿，或者是近阶段的投资布局重点不在吴淞，不在上海，或者是现阶段缺乏资金和项目，那么也很难拉动它就地转型。

在此过程中，吴淞创新城与这些企业反复沟通、反复协商、反复确认其转型意愿和转型方向。“我们先找的是央企、国企，但很多落地在吴淞的央企，其实是下属的三级公司。要先和属地的‘孙子辈’公司沟通十次八次，表达清楚来意之后，才能到达总部层面，和‘爷爷辈’沟通。大概需要数十次的会议，双方才会对产业更新有初步想法。到了决策阶段，开会的次数只会更多。”王家道说，要推动老工业园区的城市更新，产业协同的难度是最大的，其中沟通协调的工作量是传统增量开发的数倍。

能联系上，愿意坐在一张会议桌前谈，就不是最难的。“也有打了20多个电话，却始终避而不见的”。更不要说规模相对小、资源相对少、实力相对弱的中小规模企业了。对于他们来说，保持现状是“稳坐钓鱼台”，而转型必须先投资，存在未知风险。“慢一拍”甚至更多拍，是不少产权主体的想法，也是吴淞创新城在城市更新道路上，一定要破除的障碍。

图说：从原上棉八厂改建而来的“半 岛1919”，坐落于吴淞江北岸

　　

　　 2、两个算盘变一个算盘

展开吴淞创新城的规划蓝图，面积之大在上海五个重点转型区域中居首。26平方公里的规划总面积，甚至超过了整个虹口区。因此，有网友如此评价吴淞创新城——饼太大，吃不下。王家道也看到了这句评论，但他说，饼再大，也要一口一口啃下去。

怎么啃，就是问题的关键所在。今时今日的吴淞创新城，必须回答城市更新过程中的“灵魂拷问”：钱从哪里来？项目在哪里？

　　 央地合作走出“吴淞模式”

上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨说，在城市更新的过程中，政府一定要调动企业的积极性，这里面是有策略的，要做到“三个变”，“一是把两个规划变为一个规划，政府和企业的规划要有结合点，形成共识，二是把两个算盘变为一个算盘，有共同的利益，三是把两个积极性变成一个积极性，能够形成共同的合力”。

“有别于增量型开发，吴淞创新城是在已建成的工业园区基础上，重新盘活产业用地。因为每一块土地都有产权人，所以必须尊重他们的意愿，同时也要最大限度地发挥他们的能量。”王家道说，宝武和吴淞的互相成就，解决了资金和项目两大难题，是值得复制推广的经验。

在今年8月2日最新发布的《财富》世界500强排行榜中，中国宝武钢铁集团有限公司位列第44位，继续位居全球钢铁企业首位。区域内这样一家“世界第一”，是吴淞创新城在城市更新过程中的最佳盟友之一。

“吴淞创新城里待转型的工业用地很多，仅仅靠企业的力量，是很难实现区域内的城市更新和产业转型的，从前期的区域规划到后期的产业导入，都少不了政府的推动。”上海宝地不动产资产管理有限公司吴淞产城发展中心总裁盛郁旻告诉记者，宝武与宝山的央地协同，走出了“吴淞模式”。

现在的模式是，大部分土地由政府收储，宝武开发一小部分产业地块，既发挥央企在产业链上的优势，也发挥出政府在政策、资源上的优势。

　　 “包括宝武在内的一批行业龙头企业，他们不仅有自主转型的意愿，同时具有资金雄厚、产业基础坚实的优势。充分利用好这些资源，做好产业升级转型，就是最好的产业导入和资金利用。”王家道告诉记者，如果由政府收储宝武的土地，把它“赶”出去，再请进来其他的市场主体，充其量也是“世界第二”，可谓本末倒置。而在“统一规划、合作开发”的原则下，宝武特钢、不锈钢两个1平方公里先行启动区的开发工作已经驶入了快车道。

不过，不得不承认，区域内的300多家企业，不可能每一家都有实力大手笔投入转型。因此，对于资金实力不强，却有转型发展意愿的企业，也可以和宝山区联合开发，通过成立合资公司共同做好资源保障。最后一种是由政府收储土地后，引入市场化力量，导入新产业、新动能。因此在吴淞创新城的建设过程中，政府资金起到的是引导撬动作用，吸引更多金融资本、社会力量参与城市更新改造。

　　 政企携手“严选”产业项目

产业升级是城市更新的核心驱动力。在全市乃至全国的开发热土都打出“科创牌”的时候，如何为吴淞创新城导入优质项目，如何在多元主体下做到步调一致，是吴淞创新城在建设伊始就要想好的问题。

“这么多楼建好了，产业怎样导入？这也是我们重点思考的问题。”盛郁旻说，作为产业空间的构建者和服务商，宝地资产将紧紧围绕宝武生态圈做文章，服务于集团产业发展，服务于强链补链固链。目前公司各个事业部和宝武子公司紧密合作，了解其需要怎样的办公、研发和生产空间，以及相关的配套产业服务内容，为宝武集团及其上下游企业提供产业空间，形成上下楼就是上下游的产业集聚新格局。

除了挖掘自身的产业潜力，宝山区也希望能引入更多的增量企业，让新产业、新企业能够落地吴淞创新城。为此，宝地资产和宝山区按照“产业定位共谋、政策资源共享、招商项目共谈、服务赋能共协、专业队伍共育”的24字方针建立了联合招商机制，一起到沪外招商引资，共同开展产业导入工作。

“宝地资产在吴淞创新城有多少空间，它的特色和建设进度如何，宝山区都很清楚，在组团招募新企业的时候就会有的放矢。随着不锈钢区域和特钢区域的建设进程不断向前推进，大量新项目将在2024年至2026年集中亮相。”盛郁旻说。

从轨交3号线宝杨路站下车，就是1平方公里的特钢首发区域。在接受记者采访时，盛郁旻用了三个“最”来描绘这片区域的未来图景：最高品质的产业集聚区、最有吸引力的公共活动空间、最具特色的城市人文景观。

“未来的吴淞创新城将打破大家对宝山的固有印象，而要做到这一点，不仅要靠硬件，还需要有产业赋能。”盛郁旻说，为此，宝地资产成立了产业赋能中心，深入研究哪些产业适合在吴淞创新城发展，然后精细化筛选和分析。“特钢首发区域未来要发展新材料和智能硬件产业，但在大方向的下面，还有很多细分的产业门类，从中寻找和判断最可持续、应用性最广、带动性最大、前景最好的门类是关键。有了细分的产业方向，再去寻找有代表性的新企业，才是‘严选’。”

顺着这种思路，再加上宝地资产提供产品空间，宝山区政府带来一揽子政策，将为吴淞创新城带来具有强大带动性的新产业，成为城市更新过程中的原动力。

图说：位于吴淞的型钢厂占地约190亩，上海大学上海美术学院未来将在这里建设新校区

　　 3、遗迹托起“未来之城”

　　

火花绽放、铁水奔腾，想要炼出一炉好钢，必须经过炉火的淬炼、反复的锻打，方有坚不可摧的好质地。钢铁是如此，一个人、一座城也是如此。

走过百年吴淞，要在原地打造一座创新城，必然避不开保护与利用、留存与开发、拆旧与立新的问题。工业遗迹的转型升级不仅是一种眼光，更是一种心境和文化追求，它不单单是创造性的改造空间，更重要的是创新性的功能布局和产业定位。

那么，对于吴淞创新城来说，这座想要从工业遗迹中走出来的“未来之城”，如何才能不负“未来”之名？

图说：主校区效果图

　　 以用促保，工业遗迹焕发新生

站在型钢南路，眼前是大约1公里长、120米宽、20多米高，总体量达23万平方米的宝武不锈钢厂区型钢厂房。经过岁月的洗礼、工业的变迁，钢架早已锈蚀，屋面陈旧剥落。但连续多跨支撑结构营造出宏伟壮观的空间和尺度感，连续柱网、屋架结构形成极强空间序列，依旧具有独特的工业美感。未来，这里将成为上海大学上海美术学院主校区，以完全开放式的形态，实现艺术创造和城市发展的同频共振。

在钢铁厂房中打造美术学院，是全世界绝无仅有的一次尝试，独一无二的一种存在。上海大学上海美术学院院长曾成钢对其不吝赞美之词，“规划中有三条道路从校园穿过，构建出中国的‘川’字，寓意‘川’流不息，院区与城市共融共生，无疆无界，创造无限可能。”

2016年，曾成钢第一次走进型钢厂房，建筑形态、空间感和工业美，令他惊叹。曾成钢以“遇到了梦中情人”来形容自己的激动之情。那时他就萌发了一个想法：现代主义艺术起源于工业发展，如果能在这座百年不遇的工业遗迹里建一所美术学院，是多么美好的事情！

他的梦想成真了。2022年9月，上海市教委、上海大学、宝武集团和宝山区政府签署了《上海大学上海美术学院主校区项目建设框架协议》，明确上大美院吴淞校区项目的实施主体，重要目标节点是2023年开工，2026年9月前建成交付。

“170年前的土山湾画馆，是上海近现代美术教育的起点。而在3年后，我们要在23万平方米的工业遗迹中蝶变出上海美院，讲述新时代、新海派、新美院的故事。”曾成钢说，世界一流城市必有世界一流的美术学院，而上海这座超级城市，无论从政治、经济、文化、社会等各方面，都具备了这样的条件。未来的上海美院，将以“新海派”为核心，用全球视野、国际语言重振海派艺术的国际影响力，以“深美中国”为使命，让世界了解中国。

当工业遗迹的历史价值和文化价值得到重视，工业遗迹的保护才有可能成为一种社会自觉。2019年，从同济大学建筑系研究生毕业的朱君燕入职上海申能能创能源发展有限公司，开始跟进吴淞煤气厂的转型升级项目。这位从小生活在青浦的女孩，第一次了解到吴淞煤气厂的厚重历史。“吴淞煤气厂所在地块位于规划风貌保护街坊，是全市最大的工业遗存风貌保护街坊，如何平衡好风貌保护、更新利用和转型发展的关系，此前探索了很多年。”她说，以用促保，是最终定下来的方向。

走进吴淞煤气厂的老厂区，仿佛穿越时空。这座占地面积约为400亩的煤气厂，已有约80年的历史，曾经为全市煤气生产、输配、供应作出过巨大贡献。2014年工厂停工后，生产煤气的设施设备被搬走了，但厂区原有的空间肌理依旧被完整保存。

“你看，从水煤气的制备区到储气区，我们可以从这些建筑物的身上，清晰地看到当年的生产脉络和工艺流程，而这些全部会在新园区里保留下来。”她告诉记者，吴淞煤气厂的焕新，不是修旧如旧，而是新旧共生，让这些历史建筑在使用中重新焕发出生命力。

比方说，贴着那幢进深比较浅的水煤气厂房，建设出一幢新建筑，两者打通成为一整个的研发中心。而留在上海市民记忆里的煤气包，也不会退出历史舞台，反而会以另一种形式存在于园区中，成为公共空间艺术装置的一部分。

为什么要投入这么多的资金、精力和时间，来保留这些历史建筑？朱君燕虽是“90后”，却有一颗怀旧的心。她说，这是上海人的集体记忆，也是吴淞的工业文化底蕴。当新型的研发实验室、能源研究中心入驻其中，也会带着强烈的文化认同感迈向新的发展。

图说：上海国际节能环保园内的集尘塔正在改造，未来可以在这里举办各种灯光秀

　　 滨水空间，留给科创“种子选手”

匹兹堡曾是美国著名的钢铁工业城市，现已转型为以医疗、金融及高科技工业为主的都市，也是全美最宜居城市之一。德国鲁尔工业区也曾是世界重要的工业区，在上世纪70年代出现结构性危机后，它率先发展新兴工业和轻工业，调整区内生产布局，大力发展文教科研，如今工业旅游发达，被誉为花园工业区。

以“世界工业区新标杆”为定位，吴淞创新城的转型发展能否看齐上述两位“前辈”？

“吴淞创新城的规划是以产业为主的，我们不会按照房地产开发的思维来推动城市更新。”王家道表示，所有急功近利、赚快钱的想法，在城市更新中都是要碰壁的，特别是产业投资要有长线思维。“卖地卖房子当然可以减轻我们的压力，但如果从现在开始就泄气了，没有资源统筹的能力和定力，那么未来就会有更多发展上的困难。”

然而，面对严峻复杂的国际经济形势，全国乃至全球各大城市为了加快经济恢复，在导入新产业、争抢好企业的赛道上一路“狂飙”，建设中的吴淞创新城正面对前所未有的挑战。维持原状，再等时机？当然不可能。不开始就永远不会有机会，不努力就永远不可能获得成功，吴淞创新城必须站上起跑线，在未来几十年的发展周期中，边探索边尝试，边明确边加强，以足够强大的经济强度匹配这一块“大衣料子”。

去年，宝山复旦科创中心宣告启用，复旦大学12个工程技术研究中心的科技成果转化基地将相继落户，有望在宝山形成一条科研成果的转化链路。吴淞创新城自然是近水楼台先得月。还有已经投入使用的宝武特钢首发项目一期南楼，将置入宝武中央研究院等研发机构和各类创新主体，成为吴淞创新城开辟绿色低碳新赛道的“智脑”。从一间办公室到一栋办公楼，都将营造出热带雨林式的科创生态，助力创新主体从“种子”发芽成长为“参天大树”。

而在上棉八厂原址建起来的“半岛1919”，则将保留西区的文创产业园定位，对区域内的6幢历史保护建筑进行修旧如旧的保护。同时东区项目建设将在今年启动，目前，东区的工业用地性质已经转型为科研用地——蕰藻浜的边上，未来将矗立起一座高约60米的标志性总部办公楼，并规划多栋低密度总部研发办公空间，将滨水空间留给科创“种子选手”。

图说： 金色炉台·中国宝武钢铁会博中心，整体占地约6万平方米，建筑面积4.47万平方米

　　 租地建绿，开放创新共生共荣

打开围墙，建设公共绿地，打造滨水空间……在一个又一个吴淞老厂区的更新方案中，与城市空间共生共荣，成为不约而同的选择。从“黑”转“绿”，由“重”变“轻”，随着吴淞创新城里的产业结构发生迭代升级，城市界面也在创新规划中得到进一步的刷新。

这两年，蕰藻浜两岸的居民发现，灰蒙蒙的日子少了，绿莹莹的空间多了。还有华丽变身的“金色炉台”，既留存了工业记忆，也成了潮流打卡地。吴淞创新城里的都市生活似乎有了更多可能性，可以是高端商务的、灵动休闲的，也可以是文艺浪漫的、时尚潮流的。

在已建成的上海国际节能环保园，有一片以工业遗存为特色的“钢雕公园”，这是仪电集团拿出90亩地，以零租金形式租给政府，再由政府与企业共同投资建设的。“租地建绿”的形式，找到了企业与政府之间的利益平衡点，此后在“半岛1919”项目中也得到了复制推广。

而在此轮吴淞创新城的建设中，宝山区还规划打造约560公顷的中央钢铁公园，集生态自然教育、艺术体验、工业文化展示和智慧生活示范于一体，在强化吴淞创新城生态环境可持续发展的同时，也强化了中央钢铁公园保存历史文脉记忆的功能。

随着上海45公里滨江岸线贯通，在市区浦江两岸看到的是城市的界面。而在宝山滨江、蕰藻浜、黄浦江、长江三水交汇，可以看到通江达海的江面，视野开阔，景致层次丰富。以蕰藻浜生态文化休闲走廊为发展轴线，布局文化、研发办公、商业、商住混用等多种功能用地，并在三水交汇处形成多组地标性建筑，已经登上了吴淞创新城的规划书。

在改造过程中，传统封闭的工业厂区将逐步打开，变为开放的未来城市。因此提高路网密度、提升交通复合功能，丰富吴淞创新城的“毛细血管”，增加小街区道路的可达性，也已经提上日程。目前，轨交18号线、19号线以及“三纵两横”（铁山路、呼兰路、铁力路、呼玛路、规划三路等5条道路）的城市交通路网都在加快建设当中。18号线在吴淞创新城内的长江西路站和江杨南路站已先行腾地建设，两站主体结构已完成，预计2026年建成通车，将极大地改善周边百姓出行条件。

以城市更新回应城市发展的时代命题，在延续工业城市肌理的同时，正在蝶变的吴淞创新城不仅将成为一座新型产业城，也会是开放社区、特色商区、美丽景区、新型学区的综合体。

图说：中国宝武钢铁会博中心旁仍保留不少工业遗迹

　　 4、从“回忆比梦想多”到“梦想比回忆多”

　　

　　 专家如是说——

对于吴淞创新城来说，产业转型的深度决定了城市更新的高度，而创新思维更是推动可持续发展的良药。

在扩大投资市场、加速城市现代化发展和推动上海工业转型升级的三大需求中，宝山吴淞都是叠加聚焦的区域。因此说，吴淞创新城的蝶变正当其时。

　　 产业转型“先把文化做起来”

　　 上海产业转型发展研究院首席研究员 夏雨

“上海城市更新的核心是什么？从我们多年的实践来看，应该是理念更新、功能更新和环境更新，随后，形态自然而然地会随之更新。”宝山区原区委常委、副区长，上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨，是上海城市更新的亲历者、推动者和研究者，他在接受记者采访时表示，对于吴淞创新城来说，产业转型的深度决定了城市更新的高度，而创新思维更是推动可持续发展的良药。

“吴淞是上海东北部的重要工业基地，工业是它的底色。但随着城市经济的发展，吴淞工业区的转型发展被提上议程。当时我们就在集思广益，吴淞工业区转型做什么？也想出了几个新名字，比方说产业新城、科技新城等等。但后来大家觉得，无论吴淞工业区未来的产业定位是什么，发展方式是什么，创新驱动总是没有错的，最终定下了‘吴淞创新城’这个概念。”

回忆当年，夏雨坦言，结构调整、产业转型和城市更新，是一项前无古人的系统工程。“没有构成经济功能的产业，就没有城市；没有产业的转型升级，就没有城市的更新。但是如何转型，特别是产城相融的转型更新，不是一件轻而易举的事情，而是一件备受煎熬的事情。因此吴淞创新城的城市更新，一定要有创新思维，而不能简单地依靠政策。”

在产业转型和城市更新中，常常会提到主导产业。但夏雨却提出，互联网时代的“分布式”和“去中心化”趋势，要求培育多样化的新产业，让城市功能更丰富，城市生活更有活力。面对上海其他重点发展板块，吴淞创新城想要脱颖而出，就不能按照传统的开发思维来运作。

“先把文化做起来。”他表示，全世界老工业基地的转型，基本上离不开两个规律，一是文化拓荒，二是资本拓展。因为文化产业的培育发展需要低成本，工业厂房恰好为其提供了契机，而文化产业的导入则能提升老工业区的品位、氛围、知名度和人流，进而吸引投资者的眼光。各种商业、住宅、教育、基础设施等投资逐步增加，就能让区域转型渐入佳境。

此外，吴淞创新城还应该引入大量的中小科技型企业，成为科技创新的热带雨林，集聚一大批年轻人工作在吴淞、生活在吴淞。“大学集聚区、远离城市中心的科技园和转型的老工业园区，是科创企业很喜欢入驻的三种区域。未来的吴淞创新城如果能以老空间吸引新产业、新业态和新人群，就是前滩、虹桥等区域做不了的事情。”

夏雨说，当一大批转型项目在吴淞创新城相继建成，这块原先“回忆比梦想多”的地方，将会变成“梦想比回忆多”的乐土。而在这一过程中，创新一定是城市更新的重要推动力量，需要突破原有的条条框框、陈规旧律，需要有探索、尝试和担当，更需要一系列的方法创新。从这个意义上讲，产业转型、城市更新也是一条充满挑战的创新之路。

　　 抓住机遇的前提是要有手段

　　 上海社科院国家高端智库资深专家 杨建文

上海2035城市总体规划中，明确将吴淞创新城定位为上海市六大城市副中心之一。如今，“三年出形象，五年出规模”的展望正在眼前，吴淞创新城的建设也已经进入快车道。“天时地利人和，吴淞创新城的开发时机到了。”上海社科院国家高端智库资深专家杨建文在接受记者采访时表示，抓住机遇的前提是要有手段。

“根据市政府的要求，宝山吴淞要着力打造老工业基地转型发展和城市更新示范区，这是在三大发展需求叠合的情况下提出来的。”杨建文指出，在扩大投资市场、加速城市现代化发展和推动上海工业转型升级的三大需求中，宝山吴淞都是叠加聚焦的区域。因此说，吴淞创新城的蝶变正当其时。

“从区位优势来看，宝山是上海联系长三角和长江流域的海上门户，是距离市中心最近的产业承载区。目前，沪通二期正在加紧施工，沪渝蓉北沿江高铁也正式启动，两条国铁汇交宝山，向东紧连‘东方枢纽’，宝山交通枢纽的架构已经形成，这意味着宝山吴淞的经济往来和要素吸引的能力将进一步加强。”杨建文表示，作为吴淞创新城中的标杆性企业，宝武集团的转型意愿也十分强烈，还有上大美院项目的重磅落地，这样“一文一武”的组合，是其他区域无法比拟的优势。

宝武旗下的中央研究院、欧冶云商、欧冶工业品、上海宝信股份、宝武装备智能科技、宝武清洁能源等新材料产业、智慧服务业、节能环保业的头部企业，都将向吴淞创新城集聚——这些以科技为先导的新兴产业项目都是“干货”，更意味着“创新城的底座已经搭起来了，未来有望吸引更多的创新资源集聚而来”。

但杨建文同时指出，在城市更新的过程中，吴淞创新城不应当只是简单地引进几家大企业，而是要形成创新的生态，让这样的活力在区域内源源不断地迸发。怎么做，是关键。他建议，以城镇化带动产业化，以软环境带动硬发展。

“在老工业园区的改造中，城镇化的推进对先一步导入的产业具有决定性的影响。”杨建文认为，在区域性的竞争中，与其一味地挤在生物医药、人工智能和集成电路的赛道上，还不如先形成自己的城镇化特色，营造出良好的科创环境，届时自然能够筑巢引凤，培育出更多的新技术、新机构和新产业，最终做到“有方向而不空洞，有特色而不局限，有追求而不泛化”。

‍新民晚报记者 张钰芸

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