央行银保监会拟出新规 为住房租赁企业“减负”

新民晚报讯（记者 杨玉红）2月24日，中国人民银行、中国银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），并面向社会公开征求意见。

《意见》共有17条，主要包含三大方面内容：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，三是加强和完善住房租赁金融管理。住房租赁产业研究院院长赵然认为，这份征求意见稿涉及金融工具全、力度大，在政策端持续强调以租赁住房解决新市民、青年人居住需求的背景下，打出一套“多元化、多层次、多角度”的金融组合拳，将大大加速住房租赁公募REITs的试点落地，推动住房租赁行业高质量发展。

首先，《意见》明确了对于住房租赁企业在运营环节的扶持。《意见》分别提出对于重资产模式的住房租赁企业（最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%），以及中资产和轻资产模式的住房租赁企业（最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%）给予不同年限和额度的经营性贷款。在减免了房地产税、增值税的基础上，进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负。

其次，《意见》提出了不少金融创新手段的探索。例如，《意见》首次提出允许机构类住房租赁企业发放最长达30年的租赁住房团体购房贷款——“创新团体批量购买的租赁住房信贷产品”。这一创新信贷产品将租赁住房的机构类供给方和企业类型的租赁住房需求方进行了有机联结，可以说是住房租赁行业“中国模式”的创举。

又如，《意见》提出的住房租赁担保债券（Covered Bond），用于住房租赁行业亦属首次。担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，即保护了投资者，也对行业的高品质发展起到了激励与约束并重的作用。《意见》进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，鼓励各类租赁住房专项债券的发行。

最后，《意见》划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持。这对于集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将加快住房租赁市场发展步伐。

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